5-letni operat szacunkowy nadal ważny w postępowaniu egzekucyjnym?!

Egzekucja z nieruchomości – zagadnienie prawne, z którym się mierzymy regularnie w ramach naszej specjalizacji. Egzekucja z nieruchomości nie może odbyć się bez uprzedniej wyceny wartości nieruchomości. Komornik Sądowy przed przystąpieniem do zbycia nieruchomości zobowiązany jest do zlecenia biegłemu rzeczoznawcy sporządzenia operatu szacunkowego określającego jej wartość.

Dlaczego to takie ważne? Ponieważ od tak ustalonej przez biegłego wartości obliczana jest cena wywoławcza zarówno przy pierwszym, jak i przy drugim terminie licytacji. Co więcej - opinia biegłego jest o tyle istotna, że należy od niej cena uzyskana w trakcie licytacji, a tym samym to czy otrzymana kwota wystarczy na zaspokojenie wierzyciela. Co to oznacza z praktycznego punktu widzenia? Dłużnik poniesie stratę podwójnie – jego nieruchomość zostanie sprzedana, a należność uzyskana ze sprzedaży pokryje wyłącznie część zadłużenia.

            Uwzględniając to, że w ostatnim czasie następują duże wahania cen nieruchomości na rynku wtórnym, bardzo istotną kwestią jest to, by operat szacunkowy był jak najbardziej aktualny. W ciągu ostatnich kilku lat ceny nieruchomości, w zależności od ich lokalizacji, wzrosły o kilka, kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent. Tym samym organ egzekucyjny zobowiązany jest do działania w oparciu o aktualny operat szacunkowy. 

Trzeba pamiętać, że zgodnie z orzecznictwem Komornik nie jest uprawniony do samodzielnej oceny czy wartość danej nieruchomości wzrosła, zmalała bądź pozostała na tym samym poziomie. Przy ocenie aktualności operatu szacunkowego zastosowanie znajduje przepisart. 156 ust. 3  ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o brzmieniu: „Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia(…)”. Zgodnie z tym, operaty szacunkowe sporządzane na potrzeby postepowania egzekucyjnego powinny być aktualizowane po upływie 12 miesięcy. 

Przepisy dotyczące postępowania egzekucyjnego przewidują możliwość dokonania dodatkowego opisu i oszacowania. Sporządza się go na wniosek wierzyciela lub dłużnika, jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowania a terminem licytacyjnym zajdą istotne zmiany. Niestety w praktyce organy egzekucyjne nieczęsto uwzględniają powyższy wniosek, oddalając go. 

Jest to niekorzystne zarówno z punktu widzenia dłużnika jak i wierzyciela. Wskazać należy, że wszystkim stronom postępowania egzekucyjnego zależy na tym, by ze sprzedaży majątku dłużnika uzyskać jak najwięcej środków pieniężnych. Wielokrotnie zdarza się, że organ egzekucyjny odmawia sporządzenia dodatkowej wyceny powołując się na argument, że w trakcie licytacji cena wywoławcza będzie podbijana przez licytantów, co umożliwi zbliżenie się do wartości rynkowej nieruchomości… co ma być kluczowym argumentem, bowiem w praktyce rzadko ma zdarzać się, aby osoby biorące udział w licytacji kupiły daną nieruchomość za cenę graniczącą z wartością rynkową. Oczywistym jest, że działa to zarówno na niekorzyść dłużnika jak i wierzycieli. 

Nasza praktyka ostatnich licytacji, w których uczestniczyliśmy z ramienia klienta – dłużnika wskazuje, że w zależności od sądu różni się podejście do wyżej opisanej kwestii. 

Niektóre sądy, dowiadując się o oddaleniu przez komornika wniosku o ponowny opis i oszacowanie oraz złożeniu przez dłużnika skargi w tym zakresie, uchylają termin licytacji, dając niejako szansę ustalenia wyższej kwoty nabycia nieruchomości. Zdarza się jednak, że pomimo takich okoliczności licytacja odbywa się, co pokazało postępowanie przed jednym z Sądów, które miało miejsce 2 tygodnie temu. Oczywistym jest, że nieruchomość została wylicytowana za cenę znacznie zaniżoną. Jest to kwestia o tyle intrygująca, że w momencie uwzględnienia skargi na czynności komornika oraz przeprowadzenia dodatkowego opisu i oszacowania może okazać się, że wartość nieruchomości znacznie wzrosła. Tym samym cena wywoławcza oraz ostateczna kwota zadeklarowana przez licytanta może nie odpowiadać rzeczywistym warunkom. Czy w takim wypadku wystarczającym jest wstrzymanie przez sąd wydania postanowienia o udzieleniu przybicia? To się okaże w najbliższym czasie. 

W jednej z prowadzonych przez nas spraw spotkaliśmy się z sytuacją wyznaczenia terminu licytacji pomimo, że operat szacunkowy dotyczący nieruchomości został sporządzony niemalże przed 5 latami. O dziwo! Wniosek o wykonanie dodatkowego opisu i oszacowania, nie spotkał się z akceptacją komornika i został oddalony. Takie rozstrzygnięcie zostało przez nas zaskarżone. Z uwagi na wyznaczony w nieodległym czasie termin licytacji, nasza skarga nie została rozpoznana przed jego nadejściem. Co ciekawe… Sąd nie uchylił terminu licytacji, a jedynie zawiesił wydanie postanowienia o udzieleniu przybicia, do czasu rozpoznania skargi. 

Czy pozostało nam jedynie wierzyć w to, że Sąd podzieli argumentację zawartą w skardze na czynności komornika? Niestety, mieliśmy wątpliwości, czy odroczenie wydania postanowienia o udzieleniu przybicia jest jedynie specyficzną formą zawieszenia postępowania. Jesteśmy zdania, że koniecznym jest sporządzenie dodatkowego opisu i oszacowania, co pozwoli w pełni ochronić interes klienta oraz wierzycieli umożliwiając każdej ze stron postępowania egzekucyjnego uzyskanie jak najwyższej ceny za licytowaną nieruchomość. 

Możliwość komentowania jest wyłączona.